危ない遺産⑤「共有名義の不動産」

　「横浜のアオヤギ行政書士事務所」が、危ない遺産「共有名義の不動産」につき、解説いたします。　ご質問やご意見は下記のフォームに記載のうえ、メールにて送信下さい。　なお、返信希望のご質問には、貴メールアドレスの記載をお忘れなく。

 

共有名義は最悪の判断、不動産相続の禁じ手

　「共有」とは、複数の人が、ある不動産の所有権を2/1、1/3などと分けて持っている状態をいいます。

   相続税(申告の必要な人のみ）の申告期限は、原則、被相続人の死亡から10ヶ月です。　当事者にとっては、長いようで以外に短いです。　遺言のない親が死亡した場合に、相続人がそれぞれの主張を曲げずに、申告期限に間に合わないケースがあります。　その場合に、全ての不動産を共有名義にしてしまいますと、後で大変なことになります。　共有名義の不動産は持分を単独で売却するのは、実際には容易ではありません。　なおかつ、更地への新築、家の建替え等に際しては、常に名義人全員の同意が必要となります。　そして、相続を重ねる度に持分権利は複雑化し、手が付けられなくなります。　 共有名義の問題点を例えで説明します。　兄弟妹３人が１棟アパートを相続したような場合を想定してみます。　持分は長男のＡ男さんが50％、次男のＢ助さん、長女のＣ子さんがそれぞれ20％ずつ持っているとします。

　長男のＡ男さんは、アパートが老朽化しており空室も多くなってきたので売却したいと考えています。　次男のＢ助さんと長女のＣ子さんは、大規模なリフォームをして運用を継続したいと考えています。　こうしたケースではどうなるでしょうか？

　まず、Ａ男さんが希望するアパートの売却については、共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要です。　長男Ａ男さんが売却したいと主張しても、他の共有者が了解しないと、売却はできません。　一方、リフォームの場合も民法251条により、共有者の全員の同意が必要なんです。　このように、共有名義で不動産を相続すると物件の処分や運用に大きな問題が残ります。
　

共有名義のＱ＆Ａ

Ｑ１：父と母の共有名義になっているマンションで、母の持分は１/5で先月死亡した

　　　父の持分が４/5です。　現在は母と私２人で住んでいます。
　　　父の負債が多額であるため、相続を放棄をした場合、このマンションは今後ど

　　　のようになるのでしょうか？
Ａ１：相続放棄は全ての相続財産を放棄するので、4/5の持分はあなたやお母さんのも

　　　のではなくなります。　その持分に対して、相続財産を管理人が家庭裁判所で

　　　選任されます。　通常は4/5の持分所有権では買手がつかない場合は、あなた達

　　　に買取り要請してくる可能性はあります。　また、4/5を買い取る人が現れて
         あなた達から1/5持分を買取りにくる可能性もあります。　住み続けるという　　　

　　　場合には4/5持分の共同所有者ができますので、その共同所有者の了承を得た

　　　上で、あなたたちが妥当な金額の家賃を共同所有者に払うことになります。
Ｑ２：３0年連れ添った妻と離婚することになりました。　結婚を機に自宅（土地付き

　　　戸建て）を購入しました。　家の名義は私５、妻５の共有名義です。　私は家

　　　を出て行き賃貸で暮らすつもりですが、妻は再婚を考えています。　まだ自宅

　　　のローンが20年以上残っています。
　　　私はどうすればいいのでしょうか。
Ａ２：夫と妻間で夫婦間売買をする方法があります。　夫の持分を妻が買い取ること

　　　とし、その際、妻名義で住宅ローンを借りて、残存ローンを完済します。

　　　その結果、不動産の名義もローンの名義も妻となり、離婚できます。

　　　実際は、不動産の価格－ローン残金÷２=夫々の財産額との計算です。

Ｑ３：父親が亡くなり兄弟8人が相続を受け、実家の不動産を共有名義で相続しまし

　　　た。　しかし長男は先に亡くなっていたので、その子供3人が代襲相続すること

　　　となり、共有名義人は10人になりました。　実家の土地を売ろうとする者、分

　　　筆し、分譲を考えている者、家屋に住もうとする者など、意思はバラバラで

　　　す。

Ａ３：非常に時間と労力のかかる話です。　まずは10人に意見を聞き、方向性を決め

　　　合意を得ることです。　合意に従い、例えば、一人が全ての持分を買取り、そ

　　　れを売却して持分相当の金員を相続することにするのがベストだと思います。